De woningbouw versnellen? Volgens de provincie Gelderland begint dat niet op de bouwplaats, maar veel eerder. De vaak stroef draaiende raderen binnen gebiedsontwikkeling, vergunningverlening en samenwerking tussen gemeenten, corporaties en marktpartijen kunnen veel gesmeerder lopen.
Met twee nieuwe instrumenten – typegoedkeuring voor industrieel gebouwde woningen en uitnodigingsplanologie – wil de provincie woningbouwprojecten sneller van de grond krijgen. In sommige gevallen kan de vergunningverlening voor fabriekswoningen zelfs worden teruggebracht van acht weken naar één dag.
Voor projectontwikkelaars en bouwers klinkt dat als muziek in de oren. Juist in de voorfase van projecten gaan vaak jaren verloren door langdurige planvorming, wisselende gemeentelijke eisen en complexe vergunningsprocedures. Gelderland denkt daar een antwoord op te hebben gevonden.
Vergunning in één dag
Stokpaardje van het project is een snelle typegoedkeuring voor industrieel gebouwde woningen. Binnen een pilot van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen wordt gewerkt met woningen die in de fabriek worden geproduceerd. Deze woningen worden vooraf uitgebreid gecertificeerd, waardoor niet iedere woning in iedere gemeente opnieuw technisch moet worden beoordeeld.
“Je kunt het vergelijken met een auto”, zegt Jack van Hoof, projectleider Industriële Fastlane bij de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. “Een auto met typegoedkeuring mag overal de weg op, zonder opnieuw te worden gekeurd. Bij woningen gebeurt dat nu nog wel opnieuw in elk project. Terwijl woningen die uit een fabriek komen vaak volgens exact dezelfde processen worden geproduceerd.”
Bij een typegoedkeuring wordt vooraf gecontroleerd of een woningtype voldoet aan alle technische eisen. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar het ontwerp, maar ook naar productieprocessen, kwaliteitsborging én plaatsing op locatie. Vervolgens worden via steekproeven controles uitgevoerd om te waarborgen dat de bouwer volgens dezelfde standaarden blijft werken.
Het resultaat is dat gemeenten niet langer iedere aanvraag technisch hoeven door te lichten. Volgens Van Hoof kan daardoor een groot deel van het huidige vergunningstraject verdwijnen. Mits gemeenten vertrouwen hebben in het systeem en wetgeving wordt aangepast, kan een vergunningstraject dat nu acht weken duurt, worden teruggebracht tot een administratieve handeling van één dag.
De echte winst zit vóór de vergunning
Toch ligt de grootste versnelling volgens zowel de provincie als de betrokken marktpartijen niet bij vergunningverlening, maar in de fase die nog dáárvoor plaatsvindt. “De grootste tijdwinst zit helemaal vooraan in het traject, bij de start van gebiedsontwikkeling”, zegt Van Hoof. “Daar versterken uitnodigingsplanologie en de Fastlane elkaar.”
Volgens de provincie kan juist in deze fase grote tijdswinst worden geboekt. Veel projecten lopen vast doordat partijen pas laat in het proces worden betrokken of doordat eisen gedurende het traject blijven veranderen.
Uitnodigingsplanologie vormt daarom ook de tweede pijler van de Gelderse aanpak. De bedoeling van deze aanpak is het verschuiven van de focus van gedetailleerde voorschriften naar duidelijke kaders. Binnen deze kaders kunnen overheid, ontwikkelaars, corporaties en andere partijen gezamenlijk hun plannen ontwikkelen.
Gedeputeerde Dirk Vreugdenhil ziet daarin een fundamentele verandering met de huidige praktijk. “Aan het begin van een gebiedsontwikkeling wil je samen de spelregels bepalen. Dat geeft vanaf het startpunt duidelijke kaders voor alle betrokken partijen. Zo voorkom je dat je later terug moet komen op details en kun je sneller naar realisatie. Tegelijk bouw je op deze manier echt vanuit de waarden en belangen van het gebied.”
De techniek bestaat, nu de cultuurverandering nog
Een belangrijke rol voor het slagen van dit project ligt bij de betrokken marktpartijen. Van Wijnen is daar eentje van. Toch is volgens Rens Rikken, adjunct-directeur projectontwikkeling bij het bouwconcern, de culturele omslag nu belangrijker geworden dan de technologische innovatie. “De sleutel tot succes zit niet meer in die fabriek. Die fabriek werkt. Het gaat erom dat mensen leren werken met kaders in plaats van regeltjes.”
Van Wijnen is de eerste partij die binnen de pilot werkt met een typegoedkeuring voor zijn Fijn Wonen-concept. Daarbij worden woningen volledig digitaal ontworpen en grotendeels geautomatiseerd geproduceerd.
Volgens Rikken ontstaat daardoor een fundamenteel andere manier van ontwikkelen. De benodigde tijd voor ontwerp, engineering en voorbereiding wordt sterk verkort doordat veel onderdelen vooraf zijn uitgedacht. “Wat niet is bedacht, kan niet worden gecertificeerd. Maar wat wel is bedacht, kun je enorm snel toepassen en binnen de gestelde kaders aanpassen.”
Geen eenheidsworst
“Dat betekent overigens niet dat alle woningen op elkaar gaan lijken” voegt Rikken met nadruk toe. Daarmee adresseert hij een veelgehoorde kritiek op industriële woningbouw: dat deze zou leiden tot eenheidsworst. Zowel Van Wijnen als de Groene Metropoolregio herkennen dat beeld niet.
“Dat is een hardnekkig vooroordeel”, zegt Van Hoof. “Er zijn inmiddels ontzettend veel concepten beschikbaar met grote variatie in uitstraling, materialen en woningtypen.” Volgens Rikken maakt de vergaande automatisering juist veel ontwerpvarianten mogelijk. “Binnen één gecertificeerd systeem kun je miljoenen combinaties maken.”
De crux zit hem volgens Rikken wel in dat er gedacht wordt binnen die mogelijkheden. “Wil je de voordelen van industrieel bouwen volledig benutten, dan moet niet de fabriek zich aanpassen aan het stedenbouwkundig plan, maar moet het stedenbouwkundig plan rekening houden met de uitgangspunten van industrieel bouwen.”
Van regeltjes naar vertrouwen
En daar ligt meteen een belangrijk uitgangspunt van de Gelderse aanpak: vertrouwen. Volgens Van Hoof worden industriële bouwconcepten nog te vaak onmogelijk gemaakt door zeer specifieke architectonische of stedenbouwkundige eisen.
Hij noemt voorbeelden van verplichte gevelsprongen, afwijkende dakhoogtes of andere stedenbouwkundige wensen die afzonderlijk misschien logisch lijken, maar gezamenlijk een industrieel concept onuitvoerbaar maken. “Je moet aan de voorkant werkbare kaders stellen en vervolgens samen kijken hoe je binnen die kaders de beste oplossing realiseert.”
Ook Rikken ziet daar de kern van het probleem. “De sleutel tot het succes zit in het laten zien dat mensen kaders nodig hebben en geen regeltjes.” Dat vraagt volgens beide geïnterviewden om een cultuurverandering bij alle betrokken partijen: gemeenten, corporaties, ontwikkelaars én bouwers.
Waarom de prefabfabrieken niet op volle stoom draaien
Dat industriële woningbouw toekomst heeft, betekent niet dat de sector zonder problemen draait en dat het geld tegen de plinten klotst. Integendeel, diverse fabrieksmatige woningbouwers kwamen de afgelopen jaren in financiële problemen of gingen failliet.
Volgens Rikken ligt de oorzaak niet bij de productietechniek of -capaciteit. Sterker nog, die kan bij Van Wijnen nog een heel tandje hoger: “Onze fabriek heeft capaciteit voor ongeveer vierduizend woningen per jaar. We produceren er momenteel ongeveer elfhonderd. In een land met woningnood zou je verwachten dat zo’n fabriek volledig gevuld is.”
Van Hoof ziet het probleem vooral in de lange ontwikkel- en vergunningstrajecten. “Kleine innovatieve bouwers vallen vaak om omdat ze de kosten van lange voortrajecten niet kunnen dragen. Als je jaren moet wachten voordat een project daadwerkelijk van start gaat, heb je enorme financiële reserves nodig.”
Voorloper van landelijk beleid
De Gelderse pilot mag dan wel een voorloper zijn, maar staat niet geheel op zichzelf. Het ministerie werkt momenteel aan aanpassingen van de bouwregelgeving waardoor woningen met typegoedkeuring mogelijk alleen nog informatieplichtig zijn voor het technische deel. Daarmee zou een belangrijk deel van de huidige vergunningprocedures landelijk kunnen verdwijnen.
De regio Arnhem-Nijmegen heeft daarbij een voordeel dat een dergelijke proefvijver mogelijk maakt. Zestien van de zeventien gemeenten worden bediend door dezelfde omgevingsdienst, waardoor afspraken relatief eenvoudig regiobreed kunnen worden ingevoerd. Volgens Van Hoof wordt inmiddels gewerkt aan formele afspraken waarmee alle gemeenten de typegoedkeuring gaan accepteren.
Meer dan een vergunning
Wie naar de Gelderse aanpak kijkt, ziet uiteindelijk een bredere ambitie dan alleen snellere vergunningverlening. De provincie probeert de hele woningbouwketen anders in te richten: van gebiedsontwikkeling en stedenbouwkundige kaders tot ontwerp, vergunningverlening en productie.
Zoals gedeputeerde Vreugdenhil het samenvat: “De woningen van morgen komen uit de fabriek. Het zijn woningen van hoge kwaliteit. Met typegoedkeuring kan het volgende project versneld worden gerealiseerd en brengen we tempo in de woningbouw.”
Dat maakt deze pilot uiteindelijk tot meer dan een experiment met vergunningen of fabriekswoningen. De provincie test in feite of de Nederlandse woningbouw bereid is anders te gaan werken. De techniek lijkt klaar voor opschaling; de vraag is vooral of bestuurders, gemeenten en marktpartijen dat ook zijn.
Meer verhalen over dit onderwerp
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
