Iedere gebiedsontwikkeling begint met een lange lijst ambities. Groen, buitenruimte, voorzieningen, duurzaamheid, betaalbaarheid en mobiliteit. Iedereen onderschrijft ze. Geen enkel plan start met het idee om kwaliteit te schrappen. Tot de eerste rekensommen op tafel komen.
Dan blijkt dat veel van die ambities nooit een eerlijke kans hebben gehad. Niet omdat ze onrealistisch zijn, maar omdat bij de verwerving is geboden op maximale grondopbrengst. De grondprijs lag vast voordat werd gesproken over wat de plek nodig heeft. Vanaf dat moment bepaalt die prijs de speelruimte. Energie, materialen, klimaatadaptatie, natuur en parkeren moeten zich voegen naar een vertrekpunt dat niets met inhoud te maken heeft. Wat daarna nog kan, speelt zich vrijwel altijd af binnen de marge.
De asymmetrie van het systeem
We rekenen met wat eenvoudig te bepalen is: het maximaal aantal woningen. Dat stuurt de verwervingsprijs of het verwervingscontract. Toekomstbestendige ambities doen pas mee als ze vooraf zijn verankerd in omgevingsvisies, programma’s en plannen of zichtbaar zijn in toekomstige sturing vanuit het Bbl. Zo ontstaat een asymmetrie die het hele proces kleurt. De waarde van de grond komt eerst, de inhoud komt daarna.
Kwaliteit degradeert zo tot sluitpost, terwijl het de basis zou moeten zijn van ieder leefbaar gebied. Dat is de roze olifant in gebiedsontwikkeling. Het zijn niet de parkeernormen, niet de duurzaamheidsregels en niet de vermeende bovenwettelijke eisen die ambities blokkeren. Het is de grondwaardering die voorafgaat aan het gesprek over kwaliteit en de bandbreedte bepaalt waarbinnen alles moet worden ingepast.
Kwaliteit als waardegenerator
Wie gebiedsontwikkeling inhoudelijk benadert, ziet dat buitenruimte, voorzieningen, toekomstbestendigheid en betaalbaarheid elkaar kunnen versterken. Dat is geen wensdenken. Transit oriented development laat zien dat publieke kwaliteit de vastgoedwaarde vaak harder laat stijgen dan een hoge grondprijs. De Superblocks in Barcelona zijn daarvan een voorbeeld.
Ook dichter bij huis is dat zichtbaar. Neem De Kwekerij in Doetinchem. Exact dezelfde woningen zijn ook gebouwd in Haarlemmermeer, met dezelfde techniek, materialen, duurzaamheid, ontwerpkwaliteit en vooral ook omgevingskwaliteit. Toch betaalde de gemiddelde koper daar bijna het dubbele van de vier ton koopprijs in Doetinchem.
Niet omdat er meer kwaliteit werd geleverd, maar omdat een groot deel van de waarde simpelweg is weggevloeid naar de oorspronkelijke grondeigenaar en tussenliggende speculanten. In Doetinchem is met aanzienlijk minder geld hetzelfde product gerealiseerd zonder in te leveren op (omgevings)kwaliteit. Het verschil zit dus niet in wat gebouwd wordt, maar in hoe het systeem waarde toerekent en wie die waarde toe-eigent.
Kwaliteit vraagt daarom om een andere logica. Niet eerst rekenen en dan schrappen, maar eerst helder bepalen wat nodig is en daarna pas doorrekenen.
De perverse prikkel van grond
Toch sturen gemeenten, zelfs na een hoge verwerving, bij tenders opnieuw op de hoogste prijs. De ruimte voor kwaliteit wordt zo twee keer gemaximeerd voordat het inhoudelijke gesprek zelfs maar kan beginnen.
Het probleem gaat dieper. In het huidige systeem verdient niet degene die kwaliteit levert, maar degene die op het juiste moment eigenaar is van de juiste grond. De meerwaarde die ontstaat door publiek beleid, bestemmingswijzigingen en gebiedsontwikkeling komt terecht bij eigenaren en speculanten die niets bijdragen aan betaalbaarheid of leefkwaliteit. Die private winst gaat direct ten koste van publieke ruimte.
Zolang grond als beleggingsproduct mag functioneren, blijft kwaliteit afhankelijk van toevalligheid. De financiële ruimte van een plan wordt bepaald door wat iemand ooit voor een perceel betaalde, niet door wat een gebied nodig heeft. Het is onlogisch en het is destructief. Wonen is een maatschappelijke opgave, geen verdienmodel voor tussenpersonen.
Over residuele waarde
De residuele waardebenadering is een goed instrument, maar alleen als het consequent wordt toegepast. Dat betekent stoppen met gescheiden grond en bouwexploitatie. Dat betekent ook dat kosten voor gebiedskwaliteit, toekomstige normontwikkelingen, parkeren, klimaatadaptatie en andere gebiedsopgaven onderdeel zijn van dezelfde rekensystematiek. Alleen dan werkt het.
Maar zolang de grondexploitatie vroeg wordt bevroren en fungeert als einduitkomst zonder inhoudelijke richting, verandert er niets. Dan blijft het bestaande systeem leidend en komt kwaliteit opnieuw te laat aan tafel.
Rijk en EU als randvoorwaardenmachine
Normen voor CO2-reductie, materiaalgebruik, circulariteit en adaptatie worden steeds bepalender. Maar zolang deze niet tijdig en scherp worden afgegeven, blijven ze buiten beeld bij grondbiedingen. Zodra ze realiteit worden ontstaat verzet, geframed als bovenwettelijk, terwijl ze allang voorzienbaar waren. Maar als de schop de grond in gaat, bestaat bovenwettelijk niet meer. Dan gelden de wetten van dat moment.
Het ontbreken van een nationale richtlijn toekomstbestendig bouwen laat zien wat er gebeurt als voorspelbaarheid ontbreekt: drie jaar stilstand.
De Omgevingswet als hefboom
De instrumenten uit de Omgevingswet bieden de kans om de volgorde te doorbreken. Door ambities voor klimaat, adaptatie, leefomgeving en toekomstwaarde tijdig te verankeren, worden ze onderdeel van de ontwikkellogica nog voordat grond wordt verhandeld. Ontwikkelaars weten waar zij aan toe zijn en speculatie wordt risicovoller.
Zelfs in complexe projecten, zoals de Mandelabuurt, zie je dat marktpartijen investeringen in kwaliteit vertalen naar een lagere grondprijs. De waarde wordt dan geoogst in de toekomst, door kopers, beleggers en de gemeente zelf.
De houdbaarheid van de praktijk
Tempo, kwaliteit en betaalbaarheid vormen samen de opgave. Als we gebiedsontwikkeling toekomstbestendig willen maken, begint het gesprek met een eenvoudige vraag.
Welke kwaliteit heeft deze plek nodig en wat betekent dat voor de grondwaarde?
Zolang verwervingsprijzen buiten beeld blijven, stranden ambities op dezelfde muur. Die muur is niet onzichtbaar. Hij staat midden in het proces en duwt kwaliteit naar de marge. Terwijl kwaliteit juist de basis van waarde is.
Het is tijd om de volgorde om te draaien. Eerst bepalen wat een gebied nodig heeft. Dan bepalen wat de grond mag kosten. Pas dan ontstaat ruimte om ambities te stapelen. Pas dan wordt duidelijk dat kwaliteit geen sluitpost is maar het fundament van waarde.
Dit artikel is geschreven door Jan Willem van de Groep, programmamaker, toekomstdenker en publicist. Hij is onder meer bekend van het overheidsprogramma Building Balance.
Reageren?
Wil je reageren op dit verhaal? Of wil jij ook iets op deze plek delen? Stuur dan een mailtje naar hoofdredacteur Bouw & Installatie Thomas van Belzen via Thomas.van.belzen@jaarbeurs.nl
-
t
-
-
t
- Eerdere columns van Jan Willem van de Groep
Dit is een artikel van Bouw en Installatie Hub. Wil je op de hoogte blijven van al het nieuws uit de bouw- en installatiesector? Neem dan een kijkje op de hub en meld je aan voor de online community.
↗
